A Taxa de Condomínio está ALTA?

Contratação Direta x Mão de Obra Terceirizada

Contratação Direta x Mão de Obra Terceiriza

CUSTOS

Qual é melhor? 

Qual sai mais barata? 

Quanto sai mais barato? 

Compensa esta diferença?

     São muitas perguntas que rodeiam este assunto e que na maioria das vezes as pessoas já têm estas respostas prontas, independente da sua opção esta é a palavra que se encaixa bem neste assunto.

     Tentarei falar sobre o assunto de forma mais isenta possível para que cada um possa tirar suas próprias conclusões no final.

Hoje a intenção é falar apenas sobre CUSTOS de cada tipo de contratação.

O que ouvimos:

- Contratação direta é melhor, fica mais barato!

Vamos abrir melhor este assunto:

     Na Contratação Direta sempre temos que lembrar que há quatro tipos de custo que devem ser considerados, isto mesmo quatro tipos de custo:

     Os custos diretos (Salários, Vale Alimentação, Vale transporte, Cobertura de feriados, Descanso semanal remunerado (DSR), Triênio (quando for o caso), Adicional Noturno (Agentes de Portaria Noturnos), Horas Extras e Insalubridade ( Auxiliares de Serviços Gerais); aqui listados os custos diretos, valores a serem desembolsados diretamente pelo condomínio por mês para pagamento de seus funcionários.

    Há ainda os Custos Indiretos, valores que não são pagos diretamente aos funcionários, mas que há o desembolso por parte do condomínio e fazem parte do seu custo.

Nos Custos Indiretos há os custos que devem ser pagos mensalmente: INSS, FGTS, PIS, CONTRIBUIÇÃO SINDICAL. É obrigação por parte do condomínio o recolhimentos destes dois impostos ou contribuições trabalhistas, como melhor acharem chamar.

   O terceiro e mais esquecido mas tão importante quanto os outros custos é o Custo Indireto a ser Provisionado. Fazem parte deste custo: Seguro de Acidente de trabalho, Férias, Cobertura de férias, Licença Maternidade/Paternidade, Sindicato, Faltas, Aviso Prévio, 13º Salário, Aviso prévio indenizado, Cesta Básica (Determinação do sindicato quando o funcionário sai de férias), Indenização Adicional, FGTS (multa rescisória). Todos estes itens fazem parte do custo de um funcionário contratado de forma direta pelo condomínio.

    Devem ser reservados, aplicados da forma que o condomínio considerar melhor – mas devem ser guardados mensalmente!

A atenção maior dever ser sobre os Custos a serem Provisionados.

  Na maioria das vezes eles não são contabilizados pelo condomínio na previsão orçamentária e muito menos estes valores são reservados mensalmente.

A não realização desta previsão mensalmente irá gerar uma economia ao condomínio todo mês, claro, mas quem irá pagar esta conta? Como será paga esta conta?

A grande maioria e de forma correta, dos condomínios trabalham financeiramente por mês sem grandes saldos, “sobras” de receita, se este custo não estiver nem Provisionado não haverá como guarda-lo.

É um barato hoje que sairá caro amanhã.

   Conheço pessoalmente condomínio que TODOS os anos no mês de outubro realiza Assembleia Extraordinária para aprovação de Taxa-extra para pagamento de 13º salário – não é uma crítica – mas não seria mais fácil e organizado provisionar isto na Previsão Orçamentária Ordinária e pagar este valor em 12 vezes ao invés de uma parcela só? Isto não estou levando em conta as possíveis inadimplências.

(Claro que depende de costumes e opiniões, esta é uma opinião própria).

    E quem não conhece ou já ao menos ouviu falar sobre condomínios que não têm como dispensar algum funcionário, que já trabalha no condomínio a mais tempo, pois não têm saldo para realizar o “acerto” rescisório. Taxa-extra de novo!

Isso não faz parte do custo do funcionário também?

Na contratação direta o condomínio ainda terá o trabalho administrativo e os custos de operação: 

Material de limpeza, uniformes, manutenção e substituição de máquinas e equipamentos.

Estes custos têm que ser considerados, provisionados e apontados – pois com certeza ocorrem e/ou ocorrerão.

     Então temos: Os Custos Diretos, Custos Indiretos pagos mensalmente e os Custos Indiretos a serem Provisionados e os Custos Operacionais.

     Na contratação de mão de obra Terceirizada, todos estes custos já estão previstos (e suas realizações) + os custos de Administração da Empresa + a margem de lucro, que vai variar de empresa para empresa, custo este que não faz parte da Contratação Direta.

Não é defesa de opinião sobre forma de contratação, longe disso.

     É defesa da realização de uma boa previsão e planilha de custos sobre o funcionário, com todos os seus direitos previstos e resguardados.

      A intenção é demonstrar que existem mais custos na contratação direta do que salários e pagamento de INSS e FGTS.

Por último e um assunto bastante polêmico.

     As “cortesias” oferecidas em contratos de Mão de Obra Terceirizada.

E de imediato já pensamos e sabemos que não são propriamente como ditas - “cortesias”. Os valores de seus custos já estão embutidos no valor total do contrato.

As cortesias oferecidas pelas empresas hoje são as mais variadas possíveis – limpeza de caixa d’água, limpeza de caixa de esgoto, jardinagem, pequenos reparos, lavagem de garagem... e por aí se vai.

Quanto à qualidade dos serviços prestados, cabe exclusivamente a cada um julgar.

Quanto à utilização destes serviços, serei repetitivo, caberá a cada um julgar.

O que tenho a dizer:

     - Se você tem Mão de Obra Terceirizada e utiliza qualquer serviço de “cortesia” e pensa em mudar para Contratação Direta- sim – você terá que considerar em sua planilha de custos, o valor de mercado para este serviço ser realizado em seu condomínio.

Resumido os Custos da Contratação Direta:

Custos Diretos;

Custos Indiretos;

Custos Indiretos a serem provisionados;

Custos Operacionais;

*Custos dos serviços de “cortesia” (se for o caso).

     Este post sobre forma de contratação é exclusivamente sobre CUSTOS de mão de obra.

No blog há postagens posteriores sobre Previsão Orçamentária, Custos...

Nos próximos posts, trataremos sobre responsabilidades, vantagens e desvantagens sobre a forma de contratação, o que dará maior embasamento na decisão de contratação para o seu condomínio.

  

     Aconselho após você levantar, planilhar e considerar todos estes custos, confronte com vários orçamentos de Mão de Obra Terceirizada e faça as suas considerações, principalmente sobre o custo x benefício. Este item que fará a diferença na sua decisão sobre a forma de contratação.

Parte 2 - Assembleias - DOIS PONTOS que fazem toda diferença

PARTE 2

ASSEMBLEIAS

DOIS PONTOS QUE FAZEM TODA DIFERENÇA

     Hoje falaremos sobre o segundo ponto de uma boa Assembleia, tão simples quanto ao primeiro que ainda assim passa despercebido.

  No post anterior vimos que primordialmente é a pauta e como é redigido o Edital de Convocação que VOCÊ emite.

      Após a emissão da Convocação, no prazo para a própria Assembleia – prepare-se.

Você dará o rumo e o tom para sua Assembleia e fará isso escolhendo - O QUE apresentar e COMO apresentar, simples assim.

     Tirando os casos emergenciais, ao emitir o Edital de Convocação, acredito que todos já tenham em mente o que querem...  qualquer assunto que seja, aprovação de taxa-extra, definição de uma nova regra ou procedimento no condomínio... acredito que tirando raras exceções, a intenção é a provação do item em pauta.

     O que fará diferença nas chances de aprovação do item em pauta será o QUE irá apresentar e COMO será sua apresentação.

      Vamos aos exemplos de forma prática, considerando esta época de aprovação de nova Taxa Ordinária de Condomínio.

Pensem comigo:

          - Já preparei a planilha orçamentária;

          - Já sei qual a porcentagem prevista de aumento e seus principais motivos;

         - Sei que ocorreram vários aumentos neste último ano e que outros  ocorrerão ainda este ano (Mão-de-obra, água, energia elétrica...);

        - Meu orçamento já está defasado e muito menos chegará ao final de mais um período de gestão;

 Com apenas estes exemplos, veja a quantidade de informações que você já tem.

Trabalhe-as a seu favor e a favor de todos no condomínio!

O QUE apresentar

     Com todas estas informações, você já sabe os principais motivos de aumento e o seu índice.

     Tenha foco!

     Do que adiantará apresentar e descrever item a item de sua planilha orçamentária?

E se você apresentar os principais aumentos, que percentualmente têm representatividade em seu orçamento, três ou cinco itens principais, que façam realmente diferença em seu orçamento. 

     Para os colegas que moram em Brasília o fator – Água – tem sido um dos vilões das planilhas orçamentárias deste ano e ainda haverá correção / aumento da tarifa em Junho (rs).

     Apresentar em Assembleia 20, 25 itens de nada adiantará. Ficará chato e entediante. Mostrar uma planilha enorme com letras pequenas no data-show nada ajudará e realmente o que precisa de foco se perderá entre os outros itens, que no final das contas, não te ajudarão em sua aprovação.

   Perca tempo sim em demostrar o histórico de consumo do condomínio. Faça comparativos – o mesmo consumo um ano atrás e hoje, quanto custa -  qual o valor e qual a porcentagem que o mesmo consumo teve de aumento.

Este exemplo se aplica à todas as outras rubricas que você deverá destacar.

     Realize estas explanações antes de demonstrar o índice final de aumento de taxa condominial ordinária, você já terá respaldo, motivos e justificativas para propor o devido aumento.

     Você começando pelo índice, poderá “fechar” as pessoas para a receptividade destas informações, não é uma boa ideia.

A intenção aqui é o contrário, não queremos que elas apenas concordem e aprovem o necessário aumento. Queremos que elas entendam a necessidade de um novo aumento de taxa condominial, seus motivos e sua necessidade. Queremos que elas entendam isso e sejam parceiras do condomínio. A aprovação da nova taxa de forma consensual pela Assembleia trará força e respeito à sua Administração.

     Este caso foi apenas um exemplo.

   Mas sobre qualquer assunto, a estratégia é a mesma – FOCO, apresentar o QUE é importante!

- Aprovação de taxa-extra para melhorias / aquisições:

Demonstre as vantagens;

Apresente os orçamentos;

Fale sobre prazos e garantias;

- Troca de alguma empresa:

Diga o porquê está trocando;

Quais serão as vantagens;

Apresente os orçamentos;

 Eleição a síndico:

Por que você quer ser síndico;

Qual a sua experiência;

Quais são seus planos, projetos, ideias;

Como pretende realiza-los;

Evite falar da gestão anterior – FOCO – fale de você;

São outros exemplos para demonstrar a importância do FOCO no que realmente é importante.

     Dentro deste ponto há outro maior e mais simples ainda e que faz A diferença:

Empatia.

     Ao preparar sua Assembleia, coloque-se no lugar do seu condômino, do seu vizinho...

     Pense no que gostaria de saber, no que realmente lhe faria importância saber.

     Explique e justifique o motivo de cada item da pauta e a importância de sua aprovação.

     Seja direto, seja sucinto, seja objetivo, tenha metas.

     Como o post se estendeu, em uma próxima postagem falarei sobre apresentação destes assuntos que você trabalha o foco, pois tão importante quanto ao QUE informar, COMO apresentar é seu complemento em importância.

Assembleias - DOIS PONTOS que fazem toda diferença

ASSEMBLEIAS

DOIS PONTOS QUE FAZEM 

TODA A DIFERENÇA

 (Parte 1)

     Hoje vou contar o primeiro segredo, o primeiro ponto, extremamente simples para você conseguir ter uma boa assembleia e com um ótimo aproveitamento de aprovação de pauta!

     Neste período de Assembleias – de Integração, Extraordinárias, mas principalmente de Ordinárias, onde se define um novo síndico(a), ou não, composição de novo conselho fiscal/consultivo, um possível aumento de taxa de condomínio ordinária, o que mais me perguntam é como fazer isso “passar” na Assembleia, como dar certo, e mais, de forma tranquila e ordeira.

Vamos lá:

     Até chegar na aprovação de um item em assembleia, independe de qual for, tudo começa pelo Edital de Convocação. 

Você que é síndico, não regra, mas em geral, tem esta função e responsabilidade sozinho. Você determina sobre o que e em que ordem serão deliberados os assuntos.

A Assembleia será exclusivamente sobre os assuntos que você determinar. Lógico há demandas de moradores, necessidades e urgências... e claro, sempre ocorrerão os assuntos gerais. Mas os itens de deliberação e votação e sua ordem, quem determina é você.

     Nas Assembleias Ordinárias é bom antes de emitir o Edital de Convocação, verificar junto à sua Convenção Coletiva do Condomínio, se não há um rito, se não há uma pré-determinação sobre que assuntos serão obrigatórios na Assembleia. Já vi várias Convenções que descrevem em detalhes, como deverá ser a Assembleia Ordinária.

Nesses casos, não há como fugir ou inventar qualquer coisa – siga exatamente e fielmente o que está descrito lá.

     Posso acrescentar mais algum ou alguns itens???

Proibido geralmente não é. Mas honestamente, não recomendo.

No casso das Assembleias Ordinárias, já são bem ricas em pauta... eleição, aprovação de contas, aprovação de taxa ordinária... todos estes assuntos geram bastante debate entre os participantes. Senão for um item de extrema importância ou urgência, leve o assunto para uma próxima Assembleia Extraordinária, será bem mais tranquilo.

     No caso de Assembleias Extraordinárias, evite pautas grandes ou com mais de um assunto polêmico!

   Pautas grandes são cansativas, desestimulantes, muitas vezes pelo tempo de Assembleia, acabam saindo do foco dos assuntos, surgem assuntos alheios à própria pauta e acredito que um assunto polêmico por Assembleia já seja o bastante para uma boa deliberação. Quando há mais de um assunto polêmico por Assembleia, após a deliberação do primeiro, já entrarão no segundo “cansados” e mais ainda, se era a intenção de aprovação do primeiro e não conseguiu aprová-lo, dificilmente conseguirá aprovar o segundo, digo por experiência, salvo exceções é claro.

     Procure fazer, dentro do possível, uma Assembleia com no máximo 3 itens, mais... Assuntos Gerais. Conheci muitos moradores que só iam para a Assembleia por causa dos Assuntos Gerais, querem deliberar, questionar, criticar, elogiar, sugerir assuntos, não deixe “Assuntos Gerais” fora da pauta. Você já fez a pauta esta é a hora e a vez do morador.

     Ordene bem os itens, comece pelo mais simples, menos complicados, mais fáceis de aprovação, isto vai lhe gerando credibilidade e empatia. Você terá mais confiança para deliberar sobre os assuntos mais "complicados".

      Tão importante quanto à pauta escolhida é sua ortografia.

Apesar de parecer simples esta regra – muito cuidado com as palavras escolhidas.

Evite palavras de duplo sentido.

Evite itens de pauta incompletos – Aquisições, melhorias, geralmente envolvem taxas-extras, deixe isso bem claro no edital de convocação - “Deliberação e votação para aquisição de tal item, com taxa-extra.”

Deliberação é diferente de votação.

     Certifique-se e tenha a certeza que você emitirá uma pauta “Legal”, no sentido da lei mesmo.

Quantas vezes já vimos itens durante a Assembleia, serem cancelados por não serem permitidos ou pela Convenção ou pelo Código Civil ou qualquer outra legislação que abranja ou envolva o assunto em pauta.

Importante:

Se tem dúvidas sobre algum assunto, procure sua assessoria jurídica ou até mesmo a contábil.

Em resumo para você ter uma boa Assembleia lembre-se:

- Você é o responsável pela emissão do Edital de Convocação;

- Você escolherá os assuntos que farão parte da Assembleia;

- Não faça pautas grandes, se for o caso, faça mais assembleias;

- Não faça Assembleia com muitos assuntos polêmicos de uma vez só;

- Comece pelos assuntos mais simples;

- Cuidado com a ortografia, na dúvida, procure ajuda;

- Faça uma assembleia com itens que sejam “legais”.

DIRF e DBE

VOCÊ PRECISA CONHECER ESTES DOIS ASSUNTOS

     Atendendo a sugestão de leitores do blog iremos falar um pouco sobre da DIRF (Declaração de Imposto Retido na Fonte) e a DBE (Documento Básico de Entrada).

     A Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF) é a Declaração feita pela fonte pagadora com o objetivo de informar a retenção (IRF – Imposto de renda na fonte).

     Estarão obrigadas a apresentar a DIRF Pessoas Físicas ou Jurídicas (condomínios estão inclusos nesta situação) que pagaram ou creditaram rendimentos que tenham incidido imposto de renda retido na fonte, essa declaração é entregue a Secretaria da Receita Federal do Brasil através do Programa PGD (Programa Gerador da Declaração).

      A obrigatoriedade da declaração é para todos aqueles tiveram retenção na fonte no ano 2016, para o envio da declaração no ano de 2017. Mesmo que a Retenção do IRF ou IRRF como é mais conhecido, tenha ocorrido em apenas um mês é obrigatório o envio da DIRF.

     É importante ressaltar que é obrigatório o envio também da declaração da DIRF para aqueles que efetuarem o pagamento da retenção de PIS, COFINS e CSLL retidos em nota fiscal. Um exemplo disso é a retenção de 4,65% (Alíquota de retenção para PIS, COFINS, CSLL) que há alguém tempo esta sendo retida na Nota Fiscal de Empresas que prestam serviços de manutenção de Elevadores. Caso essa guia de retenção seja paga por seu condomínio você estará obrigado a enviar DIRF.

     Quem deve realizar o procedimento de envio da DIRF para a Secretaria da Receita Federal do Brasil no prazo estipulado pela própria Receita Federal é a sua Assessoria Contábil, portanto exija o documento comprobatório de envio, pois o não envio da Declaração da DIRF pode implicar em multa e na não emissão da Certidão Negativa do CNPJ.

                                                                                                                                                   

      Documento Básico de Entrada - DBE é utilizada para dar entrada em inscrição do CNPJ, realizar alterações de dados cadastrais, dar baixa em inscrições, entre outros junto a Receita Federal.

     Um dos casos mais usados com o documento de DBE em condomínios é a realização da alteração de dados do responsável Legal perante o CNPJ do condomínio.  Esse procedimento é adotado sempre que um novo síndico é eleito, as empresas de Assessoria Contábil têm que informar a Receita Federal que houve tal alteração. Procedimento este, realizado através da DBE preenchida eletronicamente através do site da Receita federal Coleta Online, processo bem simples.

     Após a liberação do documento de DBE a mesma deverá ser assinada pelo síndico eleito e reconhecida firma da assinatura em cartório, juntamente com a DBE e as cópias dos documentos pessoais do síndico e da ata de eleição, tudo autenticados em cartório para que sejam entregues na Receita Federal.

     Caso o nome do síndico em exercício não esteja atualizado junto à Receita Federal e surja alguma pendência de impostos e/ou outros no condomínio o síndico ficará limitado a tomar providencias.

     A atualização também é necessária para emissão do Certificado Digital, utilizado para verificar pendências do seu condomínio junto à Receita Federal, realizar parcelamentos de dívidas, sem considerar que é imprescindível na agilização para os condomínios que têm seus funcionários contratados de forma direta, pelo condomínio, pois sem ele não há como retirar extrato do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), gerar multa rescisória, entre outros.

É de suma importante que você exija de sua Assessoria Contábil 

que seus dados estão atualizados junto a Receita Federal.

Assessoria Financeira Condominial

Descubra o que é, mas,

principalmente, se você previsa!

     Os condomínios, não importando seu tamanho, têm exercido e procurado gestões cada vez mais profissionais, independente se o síndico é morador ou contratado (síndico profissional). Nos casos de condomínios maiores, os chamados condomínios clube a exigência é maior ainda, o mercado pede cada vez mais profissionalização.

  Para um bom funcionamento do condomínio, para que todas as funções estejam em dia e que dúvidas sejam sanadas, o mais breve possível os condomínios contratam: assessoria jurídica, assessoria contábil, assessoria técnica... e outras mais – e isto é ótimo!

     Então por que não ter uma Assessoria Financeira para o condomínio?

     Vamos fazer um pequeno teste agora:

          - A taxa de condomínio esta alta ?

          - Condôminos reclamam que o aumento da taxa ordinária ?

          - Falta dinheiro e tem sobrado manutenção para ser realizada ?

          - Já pensou em fazer taxa complementar ?

          - É necessário taxa extra para tudo ?

     Honestamente, se respondeu SIM, para qualquer das perguntas acima, o condomínio precisa de uma Assessoria Financeira. Respondeu SIM para mais de uma pergunta, tem certa urgência e, respondeu SIM para todas as perguntas, temos um problema - mas que tem solução!

     A Assessoria Financeira, com sua experiência técnica, mas principalmente prática, presta serviços aos condomínios, mas principalmente aos condôminos, para a diminuição direta das despesas de taxas condominiais ordinárias, aumentando a rentabilidade do condomínio, sem aumento de taxas, pelo contrário, com redução de taxa condominial.

       A primeira coisa que se pensa é: Mas desta forma posso perder a qualidade dos meus serviços. Não! De forma alguma, pelo contrário.

Um dos pilares da Assessoria Financeira é que você mantenha a qualidade dos seus serviços ou ainda, melhore os serviços já prestados, com um preço justo, melhor dos que já são realizados.

      A função da Assessoria financeira vai além de ajustar e melhorar as receitas e despesas do condomínio, ela tem como foco a melhoria de vida de seus condôminos, a valorização do seu imóvel, com serviços de qualidade a um preço justo. Tem como função ajudar ao síndico, ajuda-lo em sua gestão condominial.

     Na prestação de serviços de Assessoria Financeira, seu condomínio é analisado e estudo do subsolo (quando o caso rs) até o para-raios!

     A ASSFINCON tem como lema, principalmente por acreditar nisso que:

“Todo condomínio pode ser melhorado.” Sem exceções.

     Agora imagine:

          - Você conseguir reduzir sua taxa ordinária de condomínio;

            - Diminuir os valores de taxa extra, ou melhor, nem precisar fazer uma taxa extra;

            - Conseguir diminuir sua inadimplência;

         - Ter em mão um Gerenciamento financeiro do seu condomínio, com um fluxo de caixa previsto para até 6 meses;

            - Conseguir pensar e planejar, melhorias, investimentos;

            - Melhorar a administração do seu tempo e do seu condomínio;

      Pode estar pensando, que isso não é possível em seu condomínio, já está tudo certo, fechado, não tem como mudar ou melhorar nada.

Não existe mágica...

     Concordo, realmente não existe mágica.

     Existe conhecimento técnico, prática e experiência tanto financeira, quanto condominial.

E por isso sempre aceitamos o desafio, que caso não se consiga melhor nada no financeiro do seu condomínio, depois de todo serviço realizado, nada é cobrado, o que é mais do que justo.

     O custo de uma Assessoria Financeira é muito mais baixo do que se pensa, ainda mais quando se pensa no benefício gerado, as vantagens para o condomínio e os moradores, a melhoria na gestão e na administração do tempo, este valor se torna menos ainda.

    Agora imagine realizando uma assembleia para deliberar sobre o que fazer com a melhoria de receita ou para informar a diminuição de uma taxa-extra, ou para destinação de verba para um investimento sem ser necessária a taxa-extra...

Você ter em mão seu planejamento financeiro para o próximo mês, para os próximos 3, 6 meses.

Quanto de diferença isso fará na sua gestão, 

principalmente quanto isso fará diferença para os seus condôminos.

Assessoria Financeira

Assembleia Virtual

O MOMENTO É DE DEBATER !?

     Tempos atrás vi este assunto em um grupo de whatsapp e hoje por sugestão de um colega, o qual tivemos um (sadio rs) debate em nosso grupo hoje de manhã.

      Previamente digo que nunca participei ou tenha visto uma Assembleia Virtual. Falarei sobre o que sei sobre o assunto, com seus prós e contras, sem a intenção de defender um ponto de vista. A intenção é debater este assunto!

      Muito se fala sobre a possibilidade da realização da “Assembleia Virtual de Condomínio” como provável substituta do modo tradicional (presencial), especialmente quanto se trata de  assuntos que necessitam da presença e votação de um número maior de condôminos, do que a simples aprovação pela maioria dos presentes, pelo desejo de que exista uma participação mais atuante dos proprietários na vida do condomínio, diminuindo assim as quantidades de procurações. Ausência hoje pelos muitos afazeres do dia-a-dia, que cada vez mais deixam as pessoas sem tempo e também pelas intermináveis discussões e intermináveis assembleias.

        A primeira coisa que se pergunta e se pensa é sobre a legalidade da sua validade e em seguida sobre a segurança:

No Código Civil, no art. 1350:

        “Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

      Fala-se em “reunião” – ato de se reunir – mas não especifica se de forma presencial, dando brecha para a reunião virtual, na forma fria e literal da letra da lei.

    Apesar de em muitos casos a Convenção do Condomínio seja omissa sobre a possibilidade ou não de Assembleias Virtuais, por ser um assunto novo, é muito aconselhável que o assunto seja pauta e deliberado em assembleia, com a exposição de todo seu funcionamento, regras, sistemas de segurança, treinamento e todas as situações possíveis de questionamento. Com a devida aprovação e se for o caso com a aprovação de 2/3 dos condôminos, quórum que não é fácil de ser obtido. Apesar da dificuldade você terá respaldo dos moradores e do condomínio em um todo no caso de aprovada a Assembleia Virtual.

    Quando falamos em Assembleias Virtuais devemos pensar em nossos condôminos e suas diversas situações e dificuldades, existindo vários idosos e outros que não possuem habilidade no uso da tecnologia como os mais jovens, computadores mais modestos etc.

Em momento algum no condomínio pode-se restringir ou até mesmo extinguir o direito de uma pessoa, independente de ser um “bem” maior.

      É possível verificar o quão cheio de variáveis legais e técnicas é a implantação de uma Assembleia Virtual, é extremamente aconselhável que tenha uma assessoria jurídica que ajude na elaboração do processo do início ao fim.

     Não vamos aqui questionar  a qualidade de conexão, que ainda é baixa na média no Brasil. Imaginem na hora da votação de um item polêmico/importante a conexão "caia" Como proceder? Ao estabelecer como regra única a realização da assembleia por meio exclusivamente eletrônico várias pessoas poderão ter seu direito de participação restringindo ou dificultado, o que não é legal.

     Outra questão a pensar e estudar: O condômino ausente pode ser representado por procuração nas assembleias presenciais, situação que não será necessária se ocorrer o compartilhamento de senhas, podendo colocar em risco até mesmo a própria validade da votação. Será que o votante no momento é o responsável pela unidade? Tem a capacidade legal para representar a unidade? Podemos dizer que o problema é de responsabilidade do proprietário, mas no caso do questionamento realizado por ele de não ter sido verificada a sua identidade antes das deliberações? Problemas que talvez possa ser resolvido pelo registro de IP´s, evitando o conflito. Os moradores teriam  que registrar todos seus equipamentos que fossem possíveis de participar da assembleia... notbooks, IPAD´s, celulares, etc., seria necessária uma boa logística para condomínios maiores.

     No sistema virtual é necessário um administrador, pessoa que terá acesso a todas informações do sistema e poderá agir como moderador, selecionando manifestações dos participantes e desconsiderando outras, algo que não é possível, razão pela qual o sistema deverá manter o registro integral de todas as manifestações, sem qualquer forma de moderação que possa ser considerada como a censura do direto de opinar. Este administrador seria o Presidente da Assembleia? Seria uma terceira pessoa?

     Para os que se preocupam mais a fundo com a segurança (no mundo virtual) pensam de imediato: Se há fraudes no sistema bancário, o que poderá impedir fraudes no sistema eletrônico de assembleia virtual? Algo a se pensar!

   Atualmente, até mesmo em razão do pouco uso e das poucas empresas que disponibilizam sistemas para realização da Assembleia Virtual os custos são variáveis e podem ser mais elevados que os gastos dispensados para realização de um ato presencial. É necessária a previsibilidade deste gasto em orçamento ordinário, tratando-se de um item totalmente ordinário na vida do condomínio. Considerar principalmente o custo x benefício, o que será de exclusividade de cada condomínio, pois cada condomínio tem a sua personalidade.

    Por outro lado, é inegável que pode ser extremamente bom ao condomínio uma Assembleia Virtual, provavelmente mais condôminos participarão e assuntos em que o quórum de presentes precisa ser mais elevado, poderão ser atingidos com maior facilidade.

     O respeito às normas condominiais e ao direito de participação de todos deve sempre prevalecer, sendo de uma ideia admitir a realização de assembleias presenciais e virtuais no início ao menos. Ver como as coisas se encaminharão. Não é interessante  implantação de forma autoritária e incisiva. Outro conselho é de não excluir em sua deliberação e votação a Assembleia presencial.

     É um ótimo momento para começar a discutir o assunto, principalmente dentro do seu condomínio. A utilização dos avanços tecnológicos sempre será bem-vindo.

   Neste momento, vejo ser mais prioritário que a própria implantação do sistema de Assembleias Virtuais, o debate, a discussão e mais ainda, o estudo sobre o assunto, dentro do seu condomínio e a busca por empresas sérias e capacitadas para a realização destas Assembleias.

     Em minha opinião (Pessoal) que a utilização da Assembleia virtual, segura, aprovada pelo condomínio, respeitando o direito de todos é algo que ajudará em muito os condomínios, devendo com o tempo, ser uma tendência, principalmente para algumas pautas específicas e para condomínios maiores e/ou mais complexos.